RENT TO BUY. UN’OPPORTUNITÀ PER LE IMPRESE?

Vorremmo acquistare un nuovo deposito, ma al momento non abbiamo i fondi necessari… Cosa possiamo fare?

Stiamo pianificando l’espansione degli uffici, ma non siamo sicuri che acquistarli adesso sia una buona idea…

Come possiamo organizzarci?

Vorremmo vendere le abitazioni che abbiamo costruito, ma gli interessati non riescono a ottenere mutui. Che soluzione possiamo proporre?

Simili interrogativi sono frequenti nella vita delle imprese e sono ben giustificati.

L’investimento immobiliare è, infatti, un processo particolarmente oneroso e complesso, sia per la necessità di impiegare grandi risorse finanziarie sia per la difficoltà di programmare con precisione gli sviluppi aziendali degli anni a venire (si pensi al caso di un’impresa che lavora su commesse e che non po’ mai essere certa delle proprie necessità produttive).

Altro grande problema è la possibile difficoltà nel reperimento dei finanziamenti: spesso i costruttori non riescono a vendere immobili già edificati e pronti per il mercato perché gli acquirenti non possono ottenere mutui.

La creatività degli operatori economici e dei loro consulenti (come i Notai) da anni ha risolto situazioni come quelle descritte creando dei contratti “misti” con elementi sia della locazione sia della vendita.

Spesso, per esempio, si stipulavano contratti di locazione con opzione per l’acquisto dell’immobile o si associava alla locazione un preliminare di compravendita (il codice civile, del resto, conteneva da decenni l’articolo 1526, relativo al contratto di locazione con patto di trasferimento della proprietà per effetto del pagamento dei canoni).

Questi contratti, richiamando l’uso anglosassone, erano spesso genericamente chiamati accordi di “rent to buy” (letteralmente: “prima prendi in locazione e poi compri”).

Le soluzioni elaborate dalla prassi erano certamente utili e vicine alle necessità degli operatori economici, ma si rivelavano imperfette in tutti i casi in cui il programma contrattuale non aveva successo o comunque entrava in crisi (per esempio per il fallimento di una parte o perché sorgevano contestazioni sul riparto degli oneri connessi all’immobile).

Le soluzioni in questione, però, presentavano il limite di non consentire il superamento dei confini propri dei tradizionali contratti di locazione e di vendita, con la conseguente applicabilità delle regole inderogabili in materia di locazione e relative ad aspetti contrattuali come la durata, il recesso, l’indennità di avviamento commerciale, il diritto di cedere il contratto insieme all’azienda….

Nel settembre 2014 l’esigenza pratica di stipulare contratti “rent to buy” ha avuto finalmente una risposta legislativa con l’articolo 23 del decreto “sblocca Italia” n. 133 (convertito in legge 164/2014), il quale regola il contratto (diverso dalla locazione finanziaria) che “prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto”.

La nuova norma ha perfezionato e razionalizzato quanto già avveniva nella prassi e ha introdotto importanti tutele per acquirente e venditore.

Nel sistema legislativo attuale il contratto “rent to buy” (che la legge definisce contratto “di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile”) si configura come un accordo del tutto nuovo e diverso dai contratti di locazione e di vendita regolati dal codice civile: il nuovo accordo è caratterizzato dalla concessione dell’utilizzo di un immobile a fronte del pagamento di una somma periodica (canone) che costituisce contemporaneamente corrispettivo del godimento del bene e acconto sul prezzo.

Le parti di questo contratto sono definite “concedente” (il proprietario del bene che intende trasferirlo) e “conduttore” (il soggetto che intende assumere il godimento del bene e in seguito acquistarlo).

Per il citato articolo 23 il contratto presenta alcune clausole tipiche.

La prima importante clausola è quella relativa alla destinazione finale delle somme pagate periodicamente. Il contratto, infatti, deve chiarire quale parte del canone è imputabile al prezzo e quale, invece, al corrispettivo di godimento del bene.

Altre clausole si riferiscono all’inadempimento del conduttore.

Per la legge, infatti, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di inadempimento del conduttore il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

In caso di inadempimento del concedente la legge prevede due possibilità:

• il conduttore può agire per ottenere una sentenza che disponga il trasferimento dell’immobile in suo favore;
• il conduttore può, altrimenti, agire per la pronuncia della risoluzione del contratto e in questo caso il concedente deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali

La legge, poi, prevede la possibilità di trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari, se stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata da Notaio, con importantissimi effetti di protezione per il conduttore e possibile acquirente.

Gli effetti della trascrizione hanno durata pari a quella del contratto, fino al limite di ben dieci anni, periodo di tempo decisamente superiore al triennio previsto dal codice civile per l’efficacia della trascrizione dei contratti preliminari sottoscritti in forma autentica.

La trascrizione, anzitutto, protegge il conduttore dalle conseguenze di qualsiasi successiva trascrizione o iscrizione sul bene in favore di terzi: il contratto trascritto, quindi, prevale su successivi pignoramenti, ipoteche, atti di vendita, di donazione, ecc.

La trascrizione, poi, protegge il conduttore (e possibile acquirente) anche dagli effetti del fallimento del concedente.

In caso di fallimento, infatti, il contratto trascritto non è revocabile se è stato concluso a giusto prezzo e se ha a oggetto “immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio”.

La legge disciplina anche la delicata questione della conservazione e della manutenzione dell’immobile oggetto del contratto, prevedendo l’applicazione al rapporto tra le parti delle regole in materia di usufrutto (salvo che le parti abbiamo stabilito diversamente).

Per effetto di tali regole, quindi:

• l’immobile deve essere preso in consegna “nello stato in cui si trova” (non c’è obbligo di consegnare il bene in “buono stato” come nella locazione) e il conduttore deve procedere all’inventario di ciò che lo correda.
• le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile sono a carico del conduttore.
• sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione;
• le riparazioni straordinarie sono a carico del

La nuova normativa non prevede una specifica disciplina fiscale del contratto di rent to buy, anche se nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti  di locazione.

Sulla questione è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con la circolare 4/E del 2015.

Si tratta di un documento dal contenuto molto articolato, che può essere riassunto come segue.

Secondo l’Agenzia il canone deve essere fiscalmente “spezzato” in due parti, sia ai fini delle imposte dirette sia ai fini di quelle indirette.

La parte del canone imputata dalle parti al godimento dell’immobile deve essere tassata come canone di locazione.

Quella, invece, imputata all’acquisto deve essere tassata come corrispettivo di vendita.

In ogni caso, ovviamente, al momento dell’acquisto si applica la tassazione propria dei contratti di trasferimento immobiliare.

Il nuovo contratto di rent to buy o “godimento in funzione di successiva alienazione” costituisce un importante strumento per l’impresa e per i cittadini.

Avvicinandosi a questo contratto occorre, però, tenere conto che la disciplina legale è derogabile (ma sono convinto che il modello legale non può essere completamente snaturato) e deve comunque essere integrata in molte parti.

La legge, per esempio, non regola né la materia dell’eventuale deposito/anticipazione da parte del conduttore né quella delle garanzie per i vizi e i difetti dell’immobile oggetto di contratto.

Tutto questo, ovviamente, impone attenzione e diligenza nella redazione dei contratti per evitare di lasciare zone grigie con effetti paradossali.

Pensando alla fase iniziale del rapporto, per esempio, è veramente impensabile che un immobile di rilevante valore sia consegnato senza il pagamento di una somma a titolo di deposito cauzionale o di acconto (nella prospettiva della vendita).

Nel corso del rapporto, poi, occorre regolare l’eventualità che il conduttore abbia l’esigenza di concedere in locazione o in comodato il bene oggetto del rapporto (la logica induce a ritenere che tale concessione sia senz’altro possibile, ma in difetto di una norma esplicita di legge è bene che le parti regolino la questione).

Pensando, quindi, alla fase finale del rapporto, è davvero illogico ipotizzare che l’acquirente che abbia goduto per otto/dieci anni un immobile possa, dopo il vero e proprio trasferimento della proprietà, avviare una causa per sentir condannare il concedente/venditore a riparare vizi e difetti: anche questo aspetto va regolato.

Avvicinandosi al “godimento in funzione di alienazione” si deve anche tenere conto del fatto alla vicenda contrattuale è totalmente inapplicabile la disciplina di protezione del conduttore prevista dalle regole in materia di locazione.

Non sono quindi applicabili istituti come il diritto di sanare la morosità in caso di locazione abitativa, il diritto di recesso dal contratto degli eredi del conduttore o l’indennità di avviamento in caso di locazione commerciale.

Questo è molto importante tutte le volte in cui in cui prevalgano le esigenze di tutela del “godimento”  rispetto a quelle della “proprietà”.

Va comunque ricordato che molte autorevoli Istituzioni hanno elaborato ottimi modelli di contratto rent to buy: ricordo per esempio il modello predisposto dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Partendo da tali modelli e inserendo le clausole più adatte alle esigenze concrete (come, per esempio, clausole di protezione del conduttore simili a quelle previste per la locazione) le parti possono arrivare, con idonea assistenza professionale, a stendere il contatto più idoneo per le loro esigenze.