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RENT TO BUY: NOVITÀ DAL DECRETO “SBLOCCA ITALIA”.

Dalla disciplina del rent to buy vantaggi per il mercato?
Dalla disciplina del rent to buy vantaggi per il mercato?

Il decreto “sblocca Italia”133/2014 ha regolato il contratto “rent to buy”, con il quale un immobile è ceduto in godimento in vista del successivo acquisto, con imputazione dei canoni, in tutto o in parte, al prezzo.

L’articolo 23 del decreto ha istituito, infatti, il “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione” di un immobile (di qualsiasi tipo).

Nel decreto si legge che con questo contratto il proprietario concede al conduttore il godimento di un immobile contro il pagamento di un canone, con diritto del conduttore di acquistarlo entro un termine determinato: le parti stabiliscono liberamente quanta parte del canone deve essere imputata al futuro trasferimento del bene e quanta al suo utilizzo.

Nel corso del contratto, fino a che l’immobile non è trasferito al conduttore, i rapporti tra le parti sono regolati dalla disciplina dell’usufrutto, alla quale si deve ricorrere per questioni come la ripartizione delle spese di manutenzione o la rovina dell’immobile.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha, invece, diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto

Un simile contratto poteva essere concluso (e, anzi, era abbastanza diffuso) già prima del decreto: sono, però, nuove e utili la previsione del numero di canoni minimo la cui omissione determina inadempimento e la disciplina dell’inadempimento reciproco delle parti.

La vera novità è l’introduzione della possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, in modo che il diritto del conduttore al futuro acquisto sia protetto contro successive iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (vendite, ipoteche, pignoramenti, ecc.): per la trascrizione occorre, ovviamente, che il contratto sia in forma autentica.

In questo modo il decreto ha esteso anche al contratto rent to buy il regime attualmente previsto per la tutale di coloro che hanno stipulato un contratto preliminare.

 Ciò, però, con una significativa differenza: mentre l’effetto protettivo della trascrizione del contratto preliminare ha una durata massima di tre anni dalla data delle trascrizione, quello della trascrizione del contratto rent to buy è di ben dieci anni dalla trascrizione.

In pratica, dal momento della trascrizione il conduttore-acquirente ha la sicurezza che per i successivi dieci anni il bene non gli potrà essere sottratto e che se il proprietario dovesse essere inadempiente gli sarà possibile ottenere una sentenza di trasferimento forzoso del bene senza che rilevino trascrizioni o iscrizioni negative sul bene intervenute nel frattempo.

Gli effetti della trascrizione sono comunque identici a quelli della trascrizione del preliminare: anche al contratto rent to buy, per esempio, si applica la regola per la quale nel caso di mancata esecuzione del contratto trascritto i crediti del promissario acquirente che ne conseguono hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto.

Altra novità del decreto è la disciplina della sorte del contratto in caso di fallimento.

Se fallisce il proprietario concedente il contratto prosegue ma può essere oggetto di revocatoria fallimentare secondo regole del tutto analoghe a quelle applicabili ai contratti preliminari di compravendita immobiliare pendenti alla data del fallimento (articolo 67, comma 3, lettera c) della legge fallimentare).

Se, invece, fallisce il conduttore è data al Curatore Fallimentare la facoltà di sciogliersi dal contratto ai sensi dell’articolo 72 della legge fallimentare.

Le novità sono da salutare con favore, dato che la nuova disciplina potrà far crescere la fiducia nello strumento del rent to buy.

Destano,però, qualche perplessità la mancanza di una disciplina tributaria del contratto (anche se non si dovrebbe avere duplicazione di imposta in relazione ai corrispettivi del futuro acquisto pagati periodicamente) e il fatto che la nuova normativa lascia alcune questioni aperte, come quella della garanzia per la restituzione dei canoni pagati “in conto prezzo” quando si scoprano difetti dell’immobile.

Il nuovo istituto potrebbe servire a vivacizzare il mercato immobiliare, paralizzato dalla difficoltà di ottenere mutui.

I rischi per gli acquirenti, peraltro, non mancano.

Chi acquista stipulando un mutuo è comunque proprietario dell’immobile e si trova in difficoltà può rivenderlo. Non è così nel contratto di godimento per futura alienazione, dato che il conduttore in difficoltà non ha altra opzione che restituire il bene. L’accordo di rent to buy può, quindi, rivelarsi rischioso.

Altro rischio deriva dal fatto l’effetto protettivo della trascrizione è di soli dieci anni. Dato che si tratta di un termine forse troppo breve per il reperimento delle risorse finanziarie necessarie all’acquisto molti contratti potranno avere una durata maggiore, con tutti gli svantaggi conseguenti alla perdita degli effetti della trascrizione.

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